開発許可制度について

公開日 2023年08月23日

都市計画法に基づく開発許可制度については、都市部周辺における無秩序な市街化を防止するため、市街化区域と市街化調整区域の区域区分制度を担保するものとして創設されました。

また、一定規模以上の開発行為を許可制にすることにより、公共施設や排水設備などの必要なインフラ整備を義務付け、良好な宅地水準を確保する目的があります。

開発行為について

開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」と定義しています。

建築物とは、建築基準法に定める「建築物」と同意義であり、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有し、屋内的用途に使用するものをいいます。

第一種特定工作物と第二種特定工作物に分類されます。

第一種特定工作物とは、コンクリートプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物をいいます。

第二種特定工作物とは、ゴルフコース、1ヘクタール以上の運動（野球場、陸上競技場　など）・レジャー施設（遊園地、動物園　など）や墓園をいいます。

区画形質の変更は、大きく３つに分類されます。

区画の変更とは、開発区域内に道路等の公共施設を新設・改廃により土地の区画を変更することをいいます。そのため、公共施設の新設・改廃が伴わない土地の分譲（分筆）や、複数の土地を1つにして利用すること（合筆）のみでは区画の変更には該当しません。

形の変更とは、盛土・切土等によって土地の形状を物理的に変更することをいいます。

会津若松市では、(1)1メートル以上の盛土が発生する場合(2)2メートル以上の切土が発生する場合(3)50センチメートル以上の切土又は盛土が発生する場合で、その範囲が500平方メートル以上ある場合　のいずれかに該当する計画を形の変更と取り扱っています。

質の変更とは、農地を宅地にするなど、土地の有する性質を変更することをいいます。登記地目を雑種地や原野から宅地に変更するのみでは質の変更には該当しません。

※いずれの場合も建築物の建築又は特定工作物の建設を目的とした区画形質の変更でなければ、開発行為には該当しません。

以下の区域に応じて開発行為を行おうとする場合は、事前に許可申請等が必要になります。

【区域区分毎の開発許可申請要件】
市街化区域	・開発区域が1,000平方メートル以上（1,000平方メートル未満は許可申請の対象外です）・都市計画法第33条に基づく技術基準及び会津若松市開発行為等指導要綱に適合していること
市街化調整区域	・すべての開発行為に該当・都市計画法第33条に基づく技術基準及び会津若松市開発行為等指導要綱に適合していること・都市計画法第34条に基づく立地基準に適合していること
都市計画区域外	・開発区域が10,000平方メートル以上（10,000平方メートル未満は許可申請の対象外です）・都市計画法第33条に基づく技術基準及び会津若松市開発行為等指導要綱に適合していること

許可申請前に、事前協議書（計画によっては都市計画法第32条の協議及び同意の申請）の提出が必要となります。

以下の用途等に該当する場合、法の規定に基づき開発許可は不要となりますが、開発許可が不要となるための要件等を満たしているか、市と事前協議等が必要となります。

開発許可の申請等にあたっては、会津若松市開発許可申請等の手続要綱に基づき、市へ事前協議書の提出が必要となります。

開発行為等指導要綱、手続要綱、事前協議や許可申請に係る様式についてはこちらのページを参照ください。

市街化調整区域の立地基準についてはこちらのページを参照ください。