市営住宅管理における官民連携について

公開日 2025年08月08日

更新日 2026年02月27日

近年、公営住宅の管理においては、行政と民間が連携し、それぞれの強みを活かす「官民連携」の取組が、全国的に進んでいます。
こうした中で、本市においても、市営住宅管理について、持続可能で効率的な体制を構築するため、外部委託の導入を検討しています。
このページでは、本市における市営住宅の管理における官民連携・外部委託の検討状況等をお知らせいたします。

（終了しました）「市営住宅への指定管理者制度導入に係る事業者説明・意見交換会」の開催について

No. カテゴリ タイトル ご質問・ご意見の内容 本市の現時点での考え方
1 1. 現在の管理体制・運営 市営団地の町内会参加について 市営団地も町内会に参加しているのか？ 市営住宅の方が町内会の一員として参加しているケースもあれば、市営住宅単独で町内会を形成しているケースもございます。
2 1. 現在の管理体制・運営 除雪体制について 市営住宅の除雪は、市の技術職員が対応しているのか？大雪の場合の体制も教えていただきたい。 事業者と委託契約を締結して除雪を実施しておりますが、緊急やむを得ない場合に、市職員が応急的な対応を行うこともございます。
3 1. 現在の管理体制・運営 24時間相談窓口について 現在の市営住宅では、24時間の相談窓口はあるのか？ 業務時間外の電話は一度、会津若松市役所の警備員室に通じ、案件によって警備室からから担当職員に連絡がくる体制となっております。受付後は、担当職員が入居者様へ連絡し、緊急性が高い場合は深夜であっても対応しております。緊急性の低いものは翌日の対応とさせていただいております。
4 1. 現在の管理体制・運営 組長・連絡網について 各団地には組長とかいるのか。連絡網について示してほしい。 市営住宅によって異なりますが、自治会や班長が組織されている住宅もございます。連絡網につきましては、今後検討してまいります。
5 1. 現在の管理体制・運営 共有部分の鍵管理について 共有部分の鍵等はどのような管理になっているのか。 共用部分の鍵（集会所、ポンプ室、電気室等）は現在、市役所（建築住宅課）で管理しています。指定管理者への移行後は、必要な鍵を指定管理者にお渡しし、適切に管理いただくことを想定しています。詳細は協定書等で定める予定です。
6 2. 指定管理料・費用 指定管理料の概算根拠について 概算金額の戸当たり９万円はこれまでの実績の数字か？積み上げた数字なのか？検討に必要な資料があれば提示してほしい。 他自治体の例を参考にし、イメージとしてお示したものです。
ある程度大枠として検討に必要な資料（金額）について、提示を検討してまいります。
修繕費等は事業者のリスクを低減する方向で検討しております。
なお、公募時には、指定管理料の上限額および積算の考え方をお示しする予定です。また、過去の決算資料（修繕費、委託費等の実績）についても、公募資料の参考資料として開示する方向で検討しています。
7 2. 指定管理料・費用 修繕費50万円の基準について 修繕費50万円という単価が今の時代にそぐわないのではないか。物価高騰などの影響がある。50万円でどのような修繕を想定しているのか。 緊急的や簡易的に修繕できるものを想定しております。
例えば漏水であれば、漏水元の特定と修理、被害を受けた箇所の復旧などが考えられます。
なお、新たな入居者募集に向けた修理工事（空家修繕）については金額によらず、指定管理者発注とする方針で検討しております。
8 2. 指定管理料・費用 修繕費の精算方法について 修繕費を含めた金額で公募するのか、修繕費は別途実績精算とするのか。退去者や入居者は年度により違うので、どのように精算するのか。 空家修繕は、どの住戸を募集するか市と協議していただき決定する考えでおります。基本的には予定した修繕費の範囲内で修繕を実施してもらい、その枠を超えてしまった場合には協議のうえで精算しようとする考えでおります。
なお、突発的な大規模修繕については別途協議をして決定する方向で検討しております。
9 2. 指定管理料・費用 収益性について 収益性について教えてほしい。 指定管理料は、人件費、事務費、修繕費等の必要経費を積算し、事業者として適正な利益を確保できる水準で設定する予定です。
公募時には、指定管理料の上限額と積算内訳の考え方をお示しします。
なお、利用料金制度は採用しないため、家賃収入は市の歳入となります。
10 2. 指定管理料・費用 突発修繕の対応ルールについて 突発修繕の対応ルールを明確にしてほしい。 突発的な修繕が必要となった場合の対応ルールについては、公募時の仕様書および協定書で明確にする予定です。
基本的には、一定金額以下の緊急修繕は指定管理者の判断で実施し、事後報告としていただき、一定金額を超えるものは事前協議とする方向で検討しております。
11 2. 指定管理料・費用 出来払い方式の提案 原状回復や除雪など不透明なものに関しては出来払い（実績精算）でいいのではないか。 いただいたご意見を参考に、事業者のリスクを抑えられるような内容になるよう、検討を進めてまいります。公募時の仕様書で具体的な取扱いをお示しします。
12 3. 公募時開示情報 修繕履歴の開示について 過去の修繕履歴、設備関連別の修繕データ、施工業者情報を示してほしい。（複数の事業者から同様の要望） 内容によって、公平性の観点から、ホームページなどで事前に開示できるものと公募時に初めてお示しできるものに分かれるものと考えておりますが、できる限り丁寧な情報発信につとめてまいります。
13 3. 公募時開示情報 入居者対応履歴の引継ぎについて 入居者との応対・履歴を引き継げるか。 指定管理者への業務引継ぎにあたっては、入居者対応の履歴（苦情対応記録、相談記録等）を適切に引き継ぐことを想定しております。
個人情報の取扱いに十分配慮しつつ、円滑な業務遂行に必要な情報を提供いたします。
14 3. 公募時開示情報 苦情内容の開示について 苦情内容を開示してほしい。 過去の苦情・相談の傾向（件数、内容の類型等）については、公募時の参考資料として開示する方向で検討しています。個別の苦情内容については、個人情報保護の観点から、個人が特定されない形での情報提供となります。
15 3. 公募時開示情報 家賃滞納状況の開示について 家賃滞納状況、賃料支払い状況を示してほしい。 家賃の収納率（現年度分・過年度分）、滞納件数の推移等については、公募時の参考資料として開示する予定です。なお、個別の滞納者情報については、指定管理者決定後、業務引継ぎの段階で必要な範囲で提供いたします。
16 3. 公募時開示情報 入居率・空室数・世帯構成について 入居率、空室数、世帯構成を示してほしい。 以下のとおりです。
入居率：約69％（1,602世帯/2,332戸）令和8年1月1日時点。
空室数：政策空家を含め約670戸
世帯構成：高齢単身世帯約49％、高齢者のみ複数世帯約13％、ひとり親世帯約8％、その他の世帯約31％
17 3. 公募時開示情報 耐震診断結果について 耐震診断結果を示してほしい。 耐震診断の実施状況および結果については、長寿命化計画に記載してございますので、ご確認ください。より具体的には長寿命化計画のP14から27までに記載がある表中、「躯体の安全性」の列に記載しております。
18 3. 公募時開示情報 駐車場の利用可否について 駐車場の利用可否を知りたい。 指定管理業務用車両の駐車スペースについては、業務仕様書等で取扱いを定める予定です。なお、市営住宅においては来客者用駐車場があり、業務において市営住宅を訪問する際にはそちらを利用いただけます。
19 4. 役割分担・責任区分 家賃収納・滞納対応の役割分担について 家賃収納及び滞納対応の役割分担を明確にしてほしい。 家賃等の取扱いについては、以下のとおり役割分担を想定しています。
【指定管理者】窓口収納、督促状送付、納付相談・臨戸訪問
【市】口座振替処理、分割納付の承認、法的措置（支払督促等）
詳細は公募時の仕様書でお示しします。
20 4. 役割分担・責任区分 修繕要否判断基準について 修繕の判断及び個人負担か公費負担の判断をどうするのか。修繕要否判断基準を示してほしい。 修繕の要否判断および費用負担区分（入居者負担・市負担）については、現在市で運用している基準があります。公募時に「修繕費用負担区分表」等としてお示しする予定です。
基本的な考え方：
- 入居者の故意・過失による損傷：入居者負担
- 経年劣化・自然損耗：市（指定管理料）負担
- 共用部分：市（指定管理料）負担
21 4. 役割分担・責任区分 入居者対応の責任区分について 入居者対応に関して市側との責任区分を明確にしてほしい。 入居者対応における責任区分については、公募時の仕様書および協定書で明確にします。
基本的には、日常的な入居者対応・相談は指定管理者が担い、入居者の決定、家賃の決定、明渡請求等の行政処分に関わる事項は市が行います。
困難事案については市と協議のうえ対応する体制とします。
22 4. 役割分担・責任区分 募集住宅修理範囲の明確化について 募集住宅の修理範囲を明確にしてほしい。 新規入居者募集に向けた空家修繕の範囲については、公募時の仕様書でお示しする予定です。基本的には、どの住戸を募集対象とするかは市と協議のうえ決定し、修繕内容・範囲についても協議のうえ実施していただくことを想定しています。標準的な修繕項目（内装、設備、クリーニング等）については仕様書に記載します。
23 4. 役割分担・責任区分 管理と修繕の分離発注 管理は管理で入札してはどうか。 本市では、入居者サービスの向上と業務の効率化を図るため、管理業務と維持管理業務を一体的に指定管理者に委ねる方針としています。これにより、入居者からの修繕要望に迅速に対応できる体制を構築できると考えています。なお、指定管理者が行う修繕工事の発注については、可能な限り市内業者・準市内業者を活用いただくようお願いする予定です。
24 4. 役割分担・責任区分 入居者満足度向上のための管理体制整備 入居者満足度向上のための管理体制の整備が必要。 入居者サービスの向上は指定管理者制度導入の主要な目的の一つです。公募時の選定基準において、入居者対応体制やサービス向上の取組みを重要な評価項目として設定する予定です。また、指定管理期間中の入居者満足度調査の実施も検討しています。
25 4. 役割分担・責任区分 空室対策・住環境改善に向けた柔軟な運営 空室対策や住環境改善に向けた柔軟な運営方針が必要。 指定管理者制度では、市が指定する業務に加えて、指定管理者が独自に企画・実施する「自主事業」を行うことができます。自主事業の実施にあたっては事前に市との協議・承認が必要ですが、入居者サービスの向上に資する取組みを積極的にご提案いただきたいと考えています。
本市の市営住宅は入居世帯の約半数が高齢単身世帯であることから、福祉的な視点からの提案を特に重視しています。具体的には、見守り・安否確認サービス、生活支援、健康相談、コミュニティ形成支援などを期待しています。
26 5. 業務引継ぎ・準備 準備期間の確保について 人員確保のため一定の準備期間が必要。 指定管理者の指定（議会議決）は令和８年12月を予定しており、管理開始（令和９年４月）まで約３か月の準備期間を確保しています。この期間に、業務引継ぎ、人員確保、システム整備等を行っていただくことを想定しています。なお、準備期間中の引継ぎ業務については、市が協力して対応します。
また、公募に向けて、出来る限り丁寧な情報発信につとめてまいります。
27 5. 業務引継ぎ・準備 個人情報の取扱いについて 住民（入居者）データ及び個人情報の取扱い方法を示してほしい。 入居者のデータは専用のシステムにおいて管理しており、納付書の発行や、対応記録などもシステムで行っております。なお、指定管理者は、業務上知り得た個人情報について、個人情報保護法および市の条例等に基づき適正に管理する義務があります。具体的な取扱いルール（アクセス権限、保管方法、廃棄方法等）については、協定書および個人情報取扱特記事項で定めるほか、システムの具体的な操作法などはマニュアルとして共有できるようにいたします。
28 6. 市との連携 市との定期的な協議の場について 市との定期的な情報共有、協議の場を設けてほしい。 指定管理者との連絡調整については、以下の体制を想定しています。
- 定例会議：月１回程度（業務報告、課題共有、協議事項の検討）
- 随時協議：必要に応じて都度実施
- 年度報告：事業報告書の提出、評価委員会による評価
詳細は協定書で定めます。
29 7. 応募要件 市外事業者の応募について 市の区域内に主たる事務所を有することが必須要件でない場合、公募への応募を検討したい。 指定管理者の応募資格については、市の「指定管理者制度運用指針」に基づき、原則として市内に主たる事務所を有する法人その他の団体としています。ただし、高度な専門性を要する等の理由から市内に適切な事業者がいない場合、または再公募時には市外事業者も参加可能としています。市営住宅の指定管理については、共同企業体（JV）での応募も可能としており、市外の専門事業者と市内事業者との共同企業体による応募も歓迎いたします。
30 7. 応募要件 説明会以後の質問方法について 今回の説明会以後の質問方法は？ メール等で随時ご質問ください。

 

マッチングのための事業者情報掲載について

趣旨

本市の市営住宅は2,329戸（R7.4.1時点）と多く、また、業務の内容も窓口対応や家賃等滞納対策業務、施設の修繕・応急処置、保守管理業務など多岐にわたり、一社での対応は難しく、他社とのマッチングを希望する声が事業者からいただきました。このことについて、本事業者同士のマッチングにご活用いただくため、掲載を希望する事業者情報を本ページに掲載することといたします。

事業者情報

マッチングのための事業者情報(R7.8.28時点)[PDF：68.4KB]
※事業者から申請された内容をそのまま掲載しております。

掲載希望

情報掲載をご希望の事業者におかれましては、下記のフォームにてご申請ください。
事業者情報掲載申請フォーム

（終了しました）「市営住宅管理における官民連携セミナー」の実施について

  • 令和7年8月25日（月）に会津若松市生涯学習総合センターにて、会津若松市内に本社・本店・事業所・店舗・営業所等を置く事業者・団体等を対象に行いました。
    「市営住宅管理における官民連携セミナー」チラシ[PDF：459KB]
  • 本セミナーにおいて、本市が説明した内容は以下のとおりです。
    市営住宅の外部委託・官民連携にあたっての基本的な情報を記載しておりますので、是非ご確認ください。
    会津若松市の市営住宅の外部委託の検討について[PDF：3.06MB]
  • 参加事業者からいただいたご質問と市の回答は以下のとおりです。
    № ご質問 市の回答
    1 外部委託の検討を始めたとのことだが、具体的に何年ごろから始める予定なのか。 具体的に見えていない部分はありますが、所定の手続きが必要となるため、最短でも令和
    ９年度以降となると考えております。
    2 市営住宅のグランドデザインが見えてこない既存の団地で耐用年限を過ぎたものをどうしていくのか。　
    全体一括発注なのか、分割もあり得るのか、手法はこれからだと思うが、もう少し具体的になってこないと我々も判断できない。    		 主にハード面については市営住宅長寿命化計画において大まかな方向性を定めております。
    ソフト面につきましては、現在、住生活基本計画の策定作業を進めているところであり、市営住宅についても将来的なビジョンを整理する予定です。
    発注方法等は検討段階であり現時点ではご回答できませんが、お示しできるようになった段階で具体的にお示しするようにいたします。

お問い合わせ

  • 会津若松市役所　建設部建築住宅課　市営住宅管理グループ
  • 電話番号：0242-39-1268
  • ファックス番号：0242-39-1454
  • メール
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